引っ越し・物件選びのときの防災チェック｜重要事項説明で聞けること、内見で見ること

家具を固定するのも、水を備蓄するのも、いつでも始められます。けれど「どこに住むか」を決められるのは、引っ越しのときだけです。しかも住まいの立地と建物の性能は、その後の備えの前提をまるごと決めてしまいます。同じ非常用持ち出し袋でも、浸水想定のある1階に置くのと、内陸の3階に置くのとでは意味が変わります。この記事は「危ない土地を避けろ」という話ではありません。どんな土地にも何かしらのリスクはあり、大事なのは知ったうえで備え方を変えることです。物件を探しているこのタイミングだからこそできる確認を、契約前・内見・入居直後の3段階に分けて整理します。

なぜ「住む場所を決めるとき」が効き目の大きい機会なのか#

住まいの防災には、あとから変えられるものと、変えにくいものがあります。家具の固定、備蓄、火災警報器の交換は、住み始めてからいくらでも手を入れられます。一方で、その土地の高さ、地形の成り立ち、避難場所までの距離、建物がいつの基準で建てられたかは、住み始めてからは基本的に変えられません。

だからこそ、物件を選んでいる期間は「変えにくいほうの条件を、意識して選べる」貴重な時間になります。しかも、引っ越しは何度も来るイベントではありません。仕事の都合や家賃、間取り、通勤時間といった条件と並べて、防災の視点をひとつ加えるだけで、その後何年ぶんもの備えの土台が決まります。

ここで大切にしたいのは、防災を最優先の条件にしなくてもよい、ということです。住まい選びは条件のバランスで決まるもので、通勤や学区や家賃を差し置いて「浸水想定区域は全部だめ」と考えると、選択肢はほとんどなくなります。実際、日本の平野部の多くは川がつくった低地の上にあり、市街地の相当部分は何らかの想定区域に含まれます。知ったうえで、その場所に合う備え方を選ぶ。それが現実的な進め方です。

契約前に「必ず説明されること」を知っておく#

物件を探す側から見ると、防災の情報は自分で調べるものというイメージがあります。けれど実際には、宅地建物取引業者が契約前に説明しなければならない事項として、法令で決まっているものがあります。重要事項説明です。何が説明されるのかを先に知っておくと、当日その場で受け身にならずに済みます。

令和2年8月28日から、水害ハザードマップの説明が加わった#

令和2年7月17日に宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令(令和2年内閣府・国土交通省令第2号)が公布され、令和2年8月28日から施行されました。改正で加わったのは、施行規則第16条の4の3第3号の2です。水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村長が提供する図面に、対象となる宅地または建物の位置が表示されているときは、その図面における所在地を説明する、というものです。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、この説明義務について次のように整理されています。売買・交換・貸借の対象である宅地または建物が、水防法に基づき作成された水害(洪水・雨水出水(内水)・高潮)ハザードマップ上のどこに所在するかを消費者に確認させるものであり、対象物件の位置を含む水害ハザードマップを洪水・内水・高潮のそれぞれについて提示し、おおむねの位置を示すことにより行う、とされています。

ここで押さえておきたい点が3つあります。

1. 賃貸も対象です。 施行規則第16条の4の3は、宅地の売買・交換、建物の売買・交換、宅地の貸借、建物の貸借のいずれにも第3号の2を含めており、解釈・運用の考え方も「売買・交換・貸借の対象である宅地又は建物」と明記しています。賃貸だから説明されない、ということはありません。
2. 水害は3種類に分かれています。 洪水(河川の氾濫)、雨水出水(内水。下水道などが処理しきれずあふれるもの)、高潮の3つで、それぞれについてマップを提示することとされています。川から遠いから関係ない、とは限らないのが内水です。
3. 使うのは市町村の最新のマップです。 対象物件がある市町村が配布する印刷物、または市町村のホームページ等に掲載されたものを印刷したもので、確認して入手可能な最新のものを用いる、とされています。

公布日・施行日は国土交通省の報道発表資料および「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令 新旧対照条文」、説明の範囲は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 新旧対照条文」、条文は宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3(e-Gov法令検索)によります。

色が付いていない=安全、ではない#

改正で最も誤解されやすいのがここです。国土交通省のQ&Aは、対象物件が浸水想定区域の外にある場合でも水害ハザードマップにおける位置を示さなければならないとしたうえで、浸水想定区域の外であるからといって水害のリスクがないと取引の相手方が誤認することがないよう配慮してください、と明記しています。

具体的な説明の仕方の例として、ハザードマップに書かれている「雨の降り方や土地利用の変化等により地図に示した浸水区域以外のところでも浸水することがあります」といった文言を示しながら読み上げ、詳細は市町村に問い合わせるよう案内することが考えられる、とも示されています。

水害ハザードマップ以外の防災項目は、別の枠で説明される#

重要事項説明の防災関連項目は、水害ハザードマップだけではありません。施行規則第16条の4の3には、次のような項目が並んでいます。条文上の書きぶりは「その区域内にあるときは、その旨」ですが、国土交通省の解釈・運用の考え方に添えられた重要事項説明書の参考様式(別添3)には、造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域のそれぞれに「区域内か否か」を選ぶ欄が設けられており、区域外である旨も記載・説明されるのが通常です。当日は、この欄がどう記入されているかを目で確かめ、あわせて「いつの指定図で確認したものか」を尋ねておくと、あとから見返すときの手がかりになります。

項目と根拠法令は宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3(e-Gov法令検索)、様式上の記載欄は国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」別添3(重要事項説明書参考様式)によります。同条は、宅地の売買・交換では第1号から第3号の2まで、建物の売買・交換では第1号から第6号まで、宅地の貸借では第1号から第3号の2までおよび第8号から第13号まで、建物の貸借では第1号から第5号までおよび第7号から第12号までを説明事項としています。

また国土交通省のQ&Aでは、水防法以外の規定に基づくハザードマップ(ため池ハザードマップなど)まで説明することを求めるものではない、とされています。市町村が水防法に基づく水害ハザードマップを作成していない場合は、「作成されておりません」と説明することになります。逆に言えば、重要事項説明で提示される水害の情報は水防法に基づく洪水・内水・高潮の3種類までで、ため池ハザードマップのような水防法以外の規定によるマップや、土地の成り立ち・地盤といった情報は、自分で調べる領域として残るということです。

建物については、内見・契約前にこの3つを聞く#

建物の地震への強さは、建てられた年で大きく変わります。節目は1981年(昭和56年)6月と、木造住宅についての2000年(平成12年)6月です。宅地建物取引業法施行規則も、耐震診断に関する説明義務の対象から「昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したもの」を除いており、法令上もこの日付が区切りとして使われています。

一方で、重要事項説明で説明されるのは「耐震診断を受けたものであるときは、その内容」です。診断を受けていない建物については、説明する内容そのものがありません。だからこそ、こちらから聞く必要があります。内見や申し込みの前に、次の3つを質問してみてください。

検査済証や確認済証を売主・貸主が紛失している場合、自治体によっては建築計画概要書の閲覧や、建築確認台帳の記載事項証明書の交付を受けられます。大阪市の案内では、建築計画概要書には建築物の階数・高さ・建築面積・延べ面積・配置図等が記載されていること、台帳記載事項証明書は確認済証・検査済証の交付の記録を証明するものであることが説明されています。取扱いや手数料は自治体ごとに異なるため、物件所在地の建築部局に確認してください。

内見の前後30分でできる、地形と周辺のチェック#

内見の予約が取れたら、当日の前に30分だけ地図を開く時間をつくると、現地での見え方が変わります。使うのは無料の公的サイト2つだけです。

内見前に、地図で見ておくこと#

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」には、全国の情報を1枚の地図に重ねて見られる「重ねるハザードマップ」と、市町村が作成したマップにリンクする機能があります。まずここで、住所を入れて洪水・内水・高潮・土砂災害・津波の各レイヤを順に表示します。

次に国土地理院の「地理院地図」です。国土地理院は防災に役立つ使い方として、標高を細かく色分けした色別標高図、土地の成り立ちを区分した地形分類、起伏を濃淡で表す陰影起伏図、過去に水域だった場所が分かる明治期の低湿地データ、過去の災害の教訓を伝える自然災害伝承碑、避難経路の高低差を確かめられる地形断面図などを紹介しています。

土地の成り立ちをもう一段詳しく見たいときは、土地条件図と治水地形分類図があります。土地条件図は、山地・台地/段丘・低地・水部・人工地形などの地形分類を示したもので、その土地が高燥か低湿か、自然の地形がどう人工的に改変されているかが分かります。治水地形分類図は、国と都道府県が管理する一級水系を対象に、旧河道や自然堤防、氾濫平野などを整備したものです。どちらも整備されている範囲が限られるため、自分の候補地に該当図があるかを確認してみてください。

地図機能の名称と用途は、国土地理院「災害に備える！(地理院地図の使い方)」「土地条件図」「治水地形分類図について」「自然災害伝承碑」、および国土交通省「ハザードマップポータルサイト」によります。表示できる情報の種類や整備範囲は地域によって異なります。

現地で、目と足で確かめること#

地図で当たりを付けたら、現地では次を見ます。部屋の中の設備は不動産会社の説明で分かりますが、外まわりは自分で歩くしかありません。

• 周辺との高低差。物件の前の道が、少し先の交差点より低くなっていないか。坂の下り切ったところ、線路や幹線道路のアンダーパス、駐車場の入口の位置は、雨のときに水が集まる場所の見当をつける手がかりになります。
• 擁壁とブロック塀。敷地の境界や、隣地との段差にある擁壁、道路に面したブロック塀は、地震のときに問題になる場所です。傾き・ひび割れ・水抜き穴の有無をひととおり写真に残しておきます。
• 避難場所までの経路。地図上の直線距離ではなく、実際に歩くルートを1回歩いてみます。踏切や大きな交差点、川を渡る橋、細い路地の塀の連なりは、非常時のボトルネックになりやすい場所です。
• 夜の道。可能なら、内見と別の日の夜に、駅から家までを一度歩いてみてください。街灯の間隔、人通り、歩道の有無は、停電時の避難のしやすさにも、日常の安全にも関わります。

避難先について、ひとつ用語を整理しておきます。内閣府は、災害の危険から命を守るために緊急的に避難する場所を「指定緊急避難場所」(災害対策基本法第49条の4)、避難してきた人が一定期間滞在するための施設を「指定避難所」(同法第49条の7)として区別しています。指定緊急避難場所は洪水、崖崩れ・土石流・地滑り、地震、津波、大規模な火事などの災害種別ごとに指定され、指定避難所は災害種別に限らず指定されます。両方を兼ねる施設もありますが、「地震のときの避難場所が、洪水のときは使えない」ということが起こりえます。物件を見に行くときは、災害種別ごとに近い避難先を確かめておくと安心です。

集合住宅なら、追加で見ておきたいこと#

集合住宅だから地震に強い、ということはありません。マンションもアパートも、地震への強さを左右するのは前の節と同じく建てられた年と構造で、木造や軽量鉄骨造の共同住宅も数多くあります。築年と構造を確かめるのは、戸建てと同じように必要です。そのうえで集合住宅には、停電や断水の影響が戸建てより広く出るという特徴があります。内見時に管理会社や仲介会社へ聞ける範囲で、次を確かめておくと入居後の備え方が決めやすくなります。

• 階数と、階段で運べるか。停電でエレベーターが止まった場合、水も食料も階段で運ぶことになります。何階かは家賃だけでなく、備蓄の置き方にも影響します。
• 給水方式。受水槽・高置水槽にいったんためる貯水槽水道方式か、配水管から直接引く直結給水方式かで、断水・停電時の水の出方が変わります。東京都水道局は、貯水槽水道方式の長所として「事故や災害時等に、貯水槽内に残っている水は使用できます」、直結給水方式の留意点として「事故や災害時等に、貯留機能がないため断水することがあります」を挙げています。あわせて押さえておきたいのが電気との関係です。受水槽から屋上の高置水槽へ汲み上げるポンプも、直結増圧給水方式の増圧ポンプも電気で動くため、停電が長引けば補給や加圧は止まります(配水管の水圧だけで届く3階までの直圧給水はポンプに頼らない一方、貯留がないので本管側が断水すればすぐ出なくなります)。どの方式かを聞いておくと、飲料水やトイレ用水をどれだけ備えるかの見当がつきます。
• 非常用電源の有無と範囲。非常用発電機があっても、対象が共用部の照明だけなのか、エレベーターや給水ポンプも動かせるのかで意味が違います。「あるかないか」ではなく「何が動くか」を聞くのがポイントです。
• エレベーターの地震時管制運転。地震を感知して最寄り階に停止する装置や、閉じ込め時の連絡手段について確認しておきます。
• 防災備蓄倉庫・防災訓練の有無。分譲マンションなら管理組合、賃貸なら管理会社が、備蓄や訓練をどこまで行っているか。近くの避難所にマンホールトイレが整備されているかも、断水時の見通しに関わります(国土交通省は、下水道管路のマンホールの上に簡易な便座やパネルを設けて災害時に迅速にトイレ機能を確保するものとして紹介しています)。

給水方式ごとの長所・留意点は東京都水道局「給水方式について(貯水槽水道方式と直結給水方式の違い)」、マンホールトイレは国土交通省「上下水道:災害時に使えるトイレ」によります。給水方式の区分や呼び方、選べる範囲は水道事業者ごとに異なるため、物件所在地の水道局の案内もあわせて確認してください。

入居してからの2週間でやること#

引っ越し直後は、荷ほどきと手続きで頭がいっぱいになります。それでも、この時期にしかできない、あるいはこの時期がいちばん楽な作業がいくつかあります。

「避ける」ではなく「備え方を変える」#

物件を調べていると、必ず何かのリスクが見つかります。そこで手が止まってしまわないために、分かったことを備え方に翻訳する視点を持っておきましょう。

どの行に当てはまっても、やることは「引っ越しさえやめれば解決」ではありません。同じ家でも、家具の置き方と避難の合図が決まっていれば、結果は変わります。物件選びの段階でリスクを知る価値は、そこにあります。

よくある質問#

まとめ｜条件表に、防災の1行を足す#

物件を探すときのチェックリストには、家賃、間取り、駅からの距離、日当たりが並びます。そこに1行だけ、「ハザードマップと築年を確認したか」を足してみてください。それだけで、内見のときに見る場所が変わり、重要事項説明で聞ける質問が増えます。

そして、リスクが見つかっても選択肢から外す必要はありません。分かったことを、備え方の設計図に書き換えるだけです。浸水想定があるなら備蓄を上階に、揺れやすいなら家具の固定を先に、高層階なら携帯トイレを多めに。住む場所を決めるこの一度きりのタイミングで得た情報は、そこに住んでいるあいだずっと、わが家の備えの土台になります。